Amos Ahola Kohtuus kaikessa, kohtuudessakin.

Orava asuntorahasto ja Finanssivalvonnan korruptio

  • Sitä odotellessa.
    Sitä odotellessa.

Koska HS uutisoi tänään 17.11.2016: Orava-asuntorahaston liiketoimintamalli yskii – Yhtiö ei pysty ostamaan lisää asuntoja ja osakkeen arvo on sukeltanut, on taas aika kerrata mennyttä, kuten vanhoissa sarjoissa ikään:

30.12.2010: Orava asuntorahasto perustetaan

23.9.2013: Kauppalehden "Orava, uutta verta pörssiin" ketju avataan

24.9.2013: Orava asuntorahasto listautuu Helsingin pörssiin

2.7.2014: Lähetän finanssivalvonnalle tutkintapyynnön Oravasta

7.7.2014: Finanssivalvonta vastaa

13.6.2015: Kirjoitan blogauksen "Makeasti oravainen, makaa sammalvuoteellansa", missä kuvaan miten tämä sisäpiirikoplaus toimii. Tästä blogauksesta löytyy myös Finanssivalvonnan vastaus tutkintapyyntööni kokonaisuudessaan.

29.7.2015: Kauppalehden "Orava asuntorahasto - pyramidihuijaus Suomen tyyliin" ketju avataan

19.12.2015: Kirjoitan blogauksen "Oravan joulu on tänä vuonna pienimuotoinen", Orava epäonnistui osakeannissaan, ja ennustin että noin vuoden päästä rahat ovat loppu (näin tapahtui).

21-22.3.2016: MOT:in Pikavoittoja vuokra-asunnoilla tulee ulos (featuring Orava), kirjoitan blogauksen aiheesta

20.8.2016: Kirjoitan blogauksen "Orava Asuntorahasto ja poliittinen vastuu"

16.9.2016: Kirjoitan blogauksen "Fivan pyöröovi", josta selviää että Oravan toimitusjohtaja on Finassivalvonnan entinen hallintojohtaja.

20.9.2016: Kirjoita blogauksen "Orava asuntorahasto - vuosikymmenen puhallus"

16.11.2016: Yle uutisoi: Mielisteleekö Finanssivalvonta valvottavia yhtiöitä salailullaan? - Johtajalta hämmentävä lausunto A-studiossa

Ja sitten olemmekin tässä päivässä ja Hesarin uutisoinnissa - piensijoittajien kusettaminen jatkuu vielä hetken, eikä kukaan ole ilmeisesti tehnyt mitään väärää, eikä kukaan ole vastuussa.

Mielestäni on aiheellista esittää kysymys, että kenen tehtävä on valvoa valvojia?

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

0Suosittele

Kukaan ei vielä ole suositellut tätä kirjoitusta.

NäytäPiilota kommentit (8 kommenttia)

Käyttäjän VesaPeltola kuva
Vesa Peltola

Ei ainakaan kokeneemmille sijoittajille Oravan toimintamalli ja siihen liittyvät mahdolliset ongelmat ole tulleet yllätyksenä. Riski kasvaa sitä enemmän mitä enemmän kirjanpidolliset laskelmat perustuvat johdon tai jonkun muun antamaan lausuntoon tai arvioon. Oravan käyttämä malli, jossa yhtiön asuntojen arvo kirjataan ostohinnan sijasta "käypään arvoon" tuo isomman riskin siitä, ettei käyvän arvon arvio ole realistinen. Toki sijoitukseen liittyy aina riski, vaikkei mitään uudelleenarvostusta tehtäisikään. Katsoin kotisivun ja ainakin tällä hetkellä riskeistä varoitellaan ihan keskeisellä paikalla. Sijoitus Oravaan voi olla hyvä tai huono, mutta sen liiketoimintamalli toimii parhaiten tilanteessa jossa asuntojen tukkuostajan on mahdollista tehdä hankintoja edullisesti. Viime aikoina tilanne on ollut heikompi ja se näkyy osakekurssissa.

Pääasia lienee, että tieto eri kiinteistöalan toimijoiden erilaisesta toimintamallista, kirjanpitokäytännöstä ja ansaintalogiikasta on selkeästi esillä. Yleensä rahastopottia hallinnoivat ovat ne jotka tienaavat meni yhtiöllä huonommin tai paremmin. Tämä piirre on yhteistä kaikille asunto- ja muille rahastoille. Toisissa rahastoissa sijoittajan kustannukset ovat kalliimpia kuin toisissa. Jos kaikki edellä mainittu on kerrottu, niin en näe mitään syytä arvostella Finanssivalvontaa. Sijoitusalaan valitettavasti kuuluu politiikan tapaan ihmisten epärealististen odotusten hyväksi käyttäminen. Räikeimmät tapaukset ja asiavirheet pyritään karsimaan Finanssivalvonnalla (paitsi politiikasta). En tunne tapausta tarkemmin, mutta tuntuu ihmeelliseltä jos Finanssivalvonta hyväksyisi virheitä tietoisesti esim. henkilösuhteiden perusteella. Huonojen sijoituskohteiden myyntiä ei oikein voida kieltää ja kenellä olisikaan viisaus sanoa mikä on se huono.

Käyttäjän AmosAhola kuva
Amos Ahola

"Riski kasvaa sitä enemmän mitä enemmän kirjanpidolliset laskelmat perustuvat johdon tai jonkun muun antamaan lausuntoon tai arvioon."

Juurikin näin - Oravan ongelma (ja ansaintalogiikka) on siinä, että se arvottaa asunnot pyyntihintaan, ei myyntihintaan.

Voiton tekeminen kirjanpidon voimin on epärehellistä, ja siihen Fivan pitäisi puuttua.

Käyttäjän VesaPeltola kuva
Vesa Peltola

Kirjanpidon ihmisenä luulisin, ettei tukkumyyjän taulukkohintaan vaan ulkopuolisen riippumattoman arvioijan arvioimaan markkinahintaan tai johonkin vuokratuottojen perusteella laskettuun hintaan. Tällaisia taidetaan käyttää ainakin liikekiinteistöjen arvioinnissa. Käytännöstä en minäkään pidä ja pitkäaikaisen sijoittajan kannalta on vain yksi lisämenoerä tämä ulkopuolinen arvioija.

Käyttäjän AmosAhola kuva
Amos Ahola Vastaus kommenttiin #3

Niin sitä luulisi, laskentakaava (laskentaloitsu?) löytyy täältä: http://oravaasuntorahasto.fi/asuntosalkku/

"Pääasiallisena aineistona käytetään Sanoma-konserniin kuuluvan Oikotie.fi –palvelun asuntojen myynti-ilmoituksia, jotka saadaan jatkuva-aikaisesti suoraan Oikotieltä sähköisessä muodossa."

Eli pyyntihinnoista lasketaan salkun arvo.

Se, että Fiva sallii asunnon ostamisen hintaan 0,7x, jonka jälkeen sen voi välittömästi kirjata taseeseen arvoon x, ja maksaa osinkoa 0,3x kirjanpidollisesta voitosta on se, mihin pitäisi puuttua.

Käyttäjän VesaPeltola kuva
Vesa Peltola Vastaus kommenttiin #4

Hei!

Niinpä onkin otettu myyntihintatilastoista. Ei kuitenkaan suoraan kohteen myyjän hinnastosta eli on riippumattoman ulkopuolisen tahon antama. Joku neuvotteluvara myös näytetään jättävän eli ihan esittämääsi katetasoon ei päästäisi. Edelleen tietenkin miettii asuntojen luokittelua ym. Pitemmällä aikavälillä toimintaa suunnittelevalle yhtiölle tietojen manipulointi ei olisi järkevää, mutta toki teoriassa mahdollissta. Markkinan muuttuessa voi pyyntihinnan ja todellisen arvo heilahdella (toki molempiin suuntiin) nopeastikin. En pidä menettelystä, mutta uskoisin ettei kiinteistöliiketoiminnassa pysty jakamaan kovin helposti liikaa osinkoa. Pääomat ovat kiinni kiinteistöissä. Hallituksen on myös koko ajan mietittävä osingonjakoehdotusta yhtiön maksukykyyn nähden ja osinko maksetaankin neljännesvuosittain. Oravassa myydään koko ajan asuntoja, joten rahaa tulee kassaan. Yhtiön toimintamalli voi huonossa markkinatilanteessa johtaa siihen, ettei osinkovirta jatkukaan tasaisena vaan tipahtaa reilusti. Perinteisempään asuntosijoittamiseen nähden yhtiö on herkempi vaihteluille. Tämä täytyy ottaa huomioon ja pidän itse yhtiön tavoitetuottotasoa 10 % nykyisessä inflaatioympäristössä hyvin haasteellisena.

Käyttäjän AmosAhola kuva
Amos Ahola Vastaus kommenttiin #5

Oravan tapauksessa osingot olivat vain keino pitää tuulipuvut mukana, todellinen päämäärä sisäpiirillä on ollut rahastaa hallinnointiyhtiön kautta, jonne vuokratulot ovat menneet.

Osingot eivät kuitenkaan olisi olleet mahdollisia ilman voittoa, joka on tehty täysin kirjanpidolla, ja tämän sallimista kritisoin.

Käyttäjän VesaPeltola kuva
Vesa Peltola Vastaus kommenttiin #6

Ei kai sentään yhtiön omistamien asuntojen vuokrat voi mennä hallinnointiyhtiöön suoraan. Eikö ne yhtiöön ensin tule ja sieltä jonkinlainen osuus hallinnointipalkkion muodossa vain. Onko hallinnointipalkkion määrä epätavallisen suuri muihin vastaaviin verrattuna(en siis tiedä sitä)?

Käyttäjän AmosAhola kuva
Amos Ahola Vastaus kommenttiin #7

Jep, hallinnointiyhtiöä laskuttaa liikaa.

Toimituksen poiminnat

Tämän blogin suosituimmat kirjoitukset