Amos Ahola Kohtuus kaikessa, kohtuudessakin.

Finanssivalvonta ei ole tehtäviensä tasalla - Oravan tulosvaroitus

  • Mistä Oravan kävyt tulivat? (Lähde: Findikaattori)
    Mistä Oravan kävyt tulivat? (Lähde: Findikaattori)
  • Wingardium Leviosa!
    Wingardium Leviosa!

Orava-asuntorahasto antoi tulosvaroituksen – osakekurssi putoaa (HS 3.2.2016) ei tule yllätyksenä kenellekään, joka on tutustunut Oravan liiketoimintamalliin ja historiaan, mutta Hesari ei ole vieläkään löytänyt villakoiran ydintä:

"Oravan alkuvuosien hyvät tulokset perustuivat siihen, että rahaston ostamien asuntojen potentiaalinen arvonnousu kirjattiin tulokseen, vaikkei voittoja ollut vielä realisoitu. Kyse oli siis laskennallisista voitoista.

Tänä vuonna sama ei enää ole ollut mahdollista, sillä asuntojen hinnat eivät ole nousseet."

Kuten kuvaliitteestä näemme, asuntojen hinnat eivät ole nousseet seitsemään vuoteen, joten sen, mikä ei onnistu tänä vuonna, ei olisi pitänyt onnistua aikaisemminkaan. Hesari kirjoittaa potentiaalisesti arvonnoususta ja laskennallisesta voitosta, mutta kyseessä on todellisuudessa kirjanpitorikos.

Tämän on mahdollistanut Oravan asuntojen arvostusmalli (kuvaliitteenä, http://oravaasuntorahasto.fi/asuntosalkku/), joka arvottaa asunnot pyyntihintoihin myyntihintojen sijaan - vastaava vedätys kuin Enronissa aikanaan.

Sen lisäksi että häkin pitäisi heilahtaa, niin sen pitäisi heilahtaa myös Fivassa - todistettavasti heitä on tiedotettu jo 7.7.2015 hyvän kirjanpitotavan vastaisesta toiminnasta, mutta mitään korjaavia toimenpiteitä ei ole tehty.

Finanssivalvonnan ratissa nukkumiseen on hiljattain kiinnittänyt huomiota myös Kauppalehden kolumnisti Olli Herrala (KL 1.2.2017):

"Pyysing arvioi Sijoitustiedon blogissa, että Privanet kauppaa LRH:n tapaisia osakkeita "satujen ja tarinoiden" perusteella. Hänen mukaansa Privanet laskee liikkeelle itsensä ja lähipiirinsä omistamia arvopapereita, joille on rakennettu ”sopiva myyntitarina riittävän houkuttelevissa kansissa”.

"Privanetin tulos pysyy nykyisellä tasolla, jos löytyy riittävästi tappiollisia yrityksiä, joita myydä ahneille, mutta laiskoille sijoittajille", Pyysing miettii.

Sijoittaja Pyysing ihmettelee, miksei Finanssivalvonta puutu Privanetin toimiin.""

 

Kirjoittaja on Liberaalipuolueen Helsingin piirin puheenjohtaja, ja piensijoittaja, jonka mielestä sekä Finanssivalvonnan, siinä missä Kuluttajansuojalautakunnankin, pitäisi suojella heikompaa osapuolta.

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

1Suosittele

Yksi käyttäjä suosittelee tätä kirjoitusta. - Näytä suosittelija

NäytäPiilota kommentit (5 kommenttia)

Käyttäjän VilleKauppinen kuva
Ville Kauppinen

TJ Group, JOT, Cencorp, PMJ, Valoe, Talvivaara .... lista on pitkä kuin joulupukin parta räikeistä sisäpiirikaupoista puhumattakaan.

Milloin Finanssivalvonta olisi ollut tehtäviensä tasalla.

Käyttäjän suvituuli952 kuva
Juha Lehtinen

En sinänsä arvostele tai epäile kirjoituksen väitteitä. Saati sitten luonnehdintaa Finanssivalvonnasta.

Mutta kysyn, miksi yhtenä väitteesi perusteluna käyttämäsi kuva(1) on asuntojen reaalihinnanmuutosta kuvaava indeksi-käppyrä?

Nimellishintojen kehitys olisi se oikea.

Asuntomarkkinoilla se on niin kirjanpidon kannalta kuin paperivoittoja laskettaessa relevantti.

Eihän viimevuosien inflaatiovauhti ole huima ollut, mutta vain parinkin prosentin vuosi-inflaatiolla kuva hintakehityksestä näyttäisi erilaiselta (kääntäisi käppyrät nouseviksi).

Vaikutus yriyksen kirjanpitoon on tietysti samanlainen, mutta se varmaan onkin tehty nimellishintojen pohjalta.

Käyttäjän AmosAhola kuva
Amos Ahola

Olet oikeassa, nimellishintakäppyrä olisi parempi, mutta sellaista ei ole (helposti) saatavilla riittävän pitkältä aikaväliltä (preferoin vuosikymmenien näkymää, se saa ihmiset hahmottamaan että 90-luvulla asiat olivat todellakin toisin).

Vuosikymmenen alusta alkaen löytyy kyllä nimellishintakäyrä:

https://www.stat.fi/til/ashi/2016/12/ashi_2016_12_...

Mutta ottaen huomioon, että vain 38% Oravan salkusta on pääkaupunkiseudulla, asystolea on salkku on kokonaisuutena vetänyt viimeiset 5 vuotta nimellishinnoillakin.

Käyttäjän ilkkavarsio kuva
Ilkka Varsio

Olisivatko Oravan asunnot vaihto-omaisuutta ?

Vaihto-omaisuuden eli Oravan asuntojen tasearvo lasketaan sekä kirjanpidossa että verotuksessa lähtökohtaisesti tilikauden päättyessä Oravan omistamien asuntojen alkuperäisten hankintamenojen mukaisesti.

Tästä on poikettava alaspäin, jos tilinpäätöspäivänä asuntojen todennäköinen hankintameno (jälleenhankintameno) tai todennäköinen luovutushinta on alkuperäistä hankintamenoa alempi. Asuntojen arvostus tehdään asuntokohtaisesti.

Finanssivalvonna hyväksymässä kiinteistösijoitustoiminnan säännöt kertovat, että sijoitusomaisuus arvostetaan alun perin hankintamenoon. Itse valmistetun tai rakennutetun sijoitusomaisuuden hankintameno muodostuu valmistumisajankohtaan kertyneistä rakentamismenoista, aktivoiduista vieraan pääoman menoista ja muista menoista. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeisessä arvioinnissa ja arvostamisessa käytetään käypää arvoa. Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuus voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien osapuolten välillä.

http://oravaasuntorahasto.fi/wp-content/uploads/20...

Annetussa tulosvaroituksessa kerrotaan nimenomaan, että tuloskehitystä selittää ennen kaikkea asuntosalkun neljännen vuosineljänneksen negatiivinen arvonmuutos ja hoito- ja korjauskustannusten lähinnä kausivaihtelusta johtuva nousu.

Minusta tässä ei ole mitään ongelmaa.

Käyttäjän AmosAhola kuva
Amos Ahola

Orava ei arvosta tasetta hankintahinnalla, vaan kaavalla, jonka merkittävin muuttuja on alueen asuntojen hintapyynnöt: http://oravaasuntorahasto.fi/asuntosalkku/

Hankintahinnan ja kaavan antaman arvon erotus on se, minkä Orava kirjaa voitoksi, ja josta se maksaa osinkoa. Tai maksoi tähän saakka, nyt rahat ovat loppu.

Toimituksen poiminnat

Tämän blogin suosituimmat kirjoitukset