Amos Ahola Kohtuus kaikessa, kohtuudessakin.

Helsinki voisi myydä vuokratonttinsa asukkaille

  • Kumman ottaisit mieluummin, tämän vai kertausharjoituskutsun?
    Kumman ottaisit mieluummin, tämän vai kertausharjoituskutsun?

Kumpulassa asuva kollegani avautui lounaspöytäkeskustelussa, että hänen tontinvuokraansa napsahtaa luokkaa kolmisen tuhatta euroa lisää vuodessa (Yle 28.10.2016), ja kysyi että jos pääsen valtuustoon niin aionko tehdä asialle jotain.

Vastasin, että täysin alihinnoiteltujen tonttien vuokrankorotukset ovat käsittääkseni aiheellisia, enkä harrasta edunvalvontaa, mutta lupasin kuitenkin perehtyä asiaan.

 

Asukkaat ovat saaneet kirjeen, jossa melkoisella kapulakielellä selitetään, että tontinvuokrat asetetaan vuonna 2020 50% tavoitevuokrasta, ja sen vuokra nousee tasaisesti vuoteen 2030 saakka, jolloin tavoitevuokra saavutetaan.

Tavoitevuokra on 4% tontin laskennallisesti arvosta vuosittain, joka lasketaan kertomalla tontilla oleva rakennusoikeus 520-710 eurolla (riippuen kiinteistöstä: kerrostalo, rivitalo, paritalo vai omakotitalo). Vuokraa peritään kuitenkin vain käytetystä rakennusoikeudesta, joka on järkevää, sillä suuri osa kiinteistöistä on suojeltu, jolloin täyttä rakennusoikeutta ei voi enää hyödyntää.

Kalkyylistä voi mielestäni objektiivisesti kyseenalaistaa kaksi asiaa:

1) Onko tontilla olevan rakennusoikeuden hinta oikea?

2) Onko 4% tuottotavoite perusteltu?

Kattavin löytämäni asiaa käsittelevä tutkimus on Risto Peltolan Maan arvo Helsingissä: kunnallistalouden näkökulma (Kansantaloudellinen aikakauskirja – 110. vsk. – 3/2014), jonka mukaan

"Kaupoissa myytiin rakennusoikeutta noin 1,8 milj. k-m2, ja rakennusoikeuden hinta kaikissa kaupoissa keskimäärin oli 630 euroa/ke-m2 vuoden 2013 hinnoin (Kiinteistöjen kauppahintarekisteri). " (2.1. Maan hankinta ja myynti) 

Ylläoleva haarukka osuu tuohon aika hyvin, eli rakennusoikeuden hinnan voi väittää olevan noin oikealla tasolla. 

Mitä neljän prosentin tuottotavoitteeseen tulee, niin Peltolan mukaan:

"Edellä esitetyn perusteella ehdotan tonttipää- oman tuottovaatimukseksi noin 2,2 %/v. Tämä perustuu kaupungin pitkäaikaisten lainojen korkona käytettyyn 2,5 %/v, josta vähennetään verotuksen epäneutraalisuuden korjauseränä omatonttisen asumisen tuki 0,4 %/v ja johon lisätään vuokratonttikannan hallintokulut 0,1 %/v. Koska efektiivinen tontinvuokra laskee tontin reaaliarvon noustessa, tulee ensimmäisen vuoden tontinvuokran olla 2,9 %/v tontin käyvästä hinnasta, mikäli 30 vuoden keskimääräiseksi efektiiviseksi halutaan 2,2 %/v. " (6.4 yhteenveto)

Tutkimuksen perusteella Helsingin 4% tuottotavoite on siis liian kova, mikä tarkoittaa käytännössä sitä, että kaupunki rahastaa tonteillaan.

Georgismi ei ole minulle täysin vieras aate. Pidän maan sijaintiarvon verottamista eräänä vähiten haitallisista verotuksen muodoista, sillä se ohjaa maata tehokkaampaan käyttöön, ja maata ei voi siirtää verotuksen ulottumattomiin.

Helsingin kaupungin tapa piiloverottaa tonttivuokrilla ei kuitenkaan ole ok, sillä verotus ei kohdistu tasapuolisesti, toisin kuin hyvin toteutettu kiinteistövero ja/tai maavero.

Ei ole oikeastaan mitään hyvää syytä, miksi Helsingin pitäisi omistaa maata - parempaan lopputulokseen (samaan tuottoon vähemmillä haitoilla) päästään yksinkertaisemmalla keinolla, eli verotuksella. Tästä syystä ehdotan että Helsinki suostuu myymään vuokratonttinsa asukkaille markkinahintaan.

Samaa pohtii myös Peltola tutkimuksessaan:

"Helsingin kaupungin on syytä miettiä omistustaan sekä uusien tonttien luovutuksessa että nykyisessä vuokratonttikannassa. Tulisiko asuntotontteja myydä nykyisille käyttäjille tai jollekin muulle taholle?"

 

Kirjoittaja on Liberaalipuolueen Helsingin piirin puheenjohtaja, jonka voi bongata huomenaamulla televisiosta (Yle-1 Aamu-tv 7:15 30.3.2017).

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

1Suosittele

Yksi käyttäjä suosittelee tätä kirjoitusta. - Näytä suosittelija

NäytäPiilota kommentit (6 kommenttia)

Juuso Hämäläinen

Minulla on sinulle kysymys ja ehdotus. Miksi ei anneta yhteiskunnan maita ilmaiseksi kuntalaisten käyttöön rakentamista varten? Unohdetaan kokonaan vanhat ajatusmaailmat.

Talolle riittää maankäyttöoikeus. Se voisi olla elinikäinen. Ja oikeus siirtyisi, jos asuinrakennuksen käyttö jatkuu. Ihmiset maksaisivat vain rakennuksesta ja sen ylläpidosta sekä kunnallistekniikasta. Maanomistus ei ole mitenkään tarpeellista. Vapaat tontit voidaan arpoa, jos ottajia enemmän.

Voisimme lopettaa tai lyhentää ihmisten velkavankeutta ja parantaa asumisen laatua. Tämä temppu laskisi yleisesti asuntojen hintoja. Siirtymäkauteen löytyisi kyllä konstit pehmentää systeemin muutosta.

Taloudellisesti on aivan typerää pitää pääomia kiinni tonteissa, jotka olivat täällä ennen meitä ja ovat meidän jälkeen. Suomessa ja myös Hesassa riittää kyllä maata kaikille. Ja valtio sekä kunta saisivat kasvavan kulutuksen verotuksen kautta kyllä rahansa takaisin pikkuhiljaa.

Käyttäjän AmosAhola kuva
Amos Ahola

Yksi syy on kunnallistekniikka - jokainen tontti synnyttää kustannuksia kaupungille. Tämän lisäksi tonttien huutokauppaaminen pitää huolen siitä, että tontteja ei mene vajaakäyttöön - ts. vaikka sinulle telttailupaikaksi Marjaniemeen.

Se, mistä kaupungin pitäisi päästää irti, on ajatus siitä, että kaupunki tekee maalla businesta, koska tällöin sen etu on ylläpitää niukkuutta.

Kun niukkuudesta päästään eroon, hinnat kyllä laskevat.

Juuso Hämäläinen

Niin maksetaan siitä mitä joku joutunut tekemään kuten kunnallistekniikasta. Se kulu on kaavoitetuilla alueilla mitätön per asunto.

Asun itse läntillä, jonka omistamani osuus maksaa tasoa 500.000€. Eihän siinä hinnassa ole mitään järkeä. Ja kun minusta aika jättää niin vahinko laitetaan kiertämään mahdollisesti paljon kovempaan hintaan. Arvonnousun eteen ei kukaan ole tehnyt mitään, mutta joku joutuu sen taasen työllään tienaamaan.

Tämä kierre on sairas.

Käyttäjän AmosAhola kuva
Amos Ahola Vastaus kommenttiin #3

Ansioton arvonnousu on vastaisuudessa syytäkin ulosmitata veroilla, mutta tontin nykyarvoa ei - se kuuluu sinulle.

Taantuvasti tätä ei pidä korjata, se on de-fakto varastamista, mutta tästä eteepäin kyllä.

Käyttäjän MaxStenbck kuva
Max Stenbäck Vastaus kommenttiin #4

Tulikohan tuossa joku ajatuskatkos? Ei kuulosta kovin liberaalilta, että "Ansioton arvonnousu on vastaisuudessa syytäkin ulosmitata veroilla".

Sanoit myös kannattavasi kiinteistöverotusta keinona, mitä muuta se on kuin nykyarvon ulosmittaamista?

Käyttäjän AmosAhola kuva
Amos Ahola Vastaus kommenttiin #5

Kyllä vastaus on puolueen kanssa linjassa, puolueohjelmasta:

"Kokonaisveroastetta tulee laskea merkittävästi karsimalla julkisia menoja. Liberaalipuolue kannattaa yksittäisten veromuotojen korotuksia ainoastaan siinä tapauksessa, että muita veroja lasketaan vähintään vastaavalla summalla. Verotuksen tulisi kohdistua ensisijaisesti ansiottomaan arvonnousuun sekä muille aiheutettuihin haittoihin."

Veroja pitää tietysti kerätä minimimäärä (sen verran kuin pakollisten julkisten menojen kustantaminen vaatii), mutta mitä kohdistamiseen tulee, niin kiinteistövero on verotuksen kohdistamisessa paremmasta päästä.

Tonttien ja asuntojen arvojen nousestessa kiinteistövero ei aina riitä ansiottoman arvonnousun ulosmittaamiseen, mutta toisaalta periferiassa verotetaan myös kiinteistöjä, joiden arvo laskee -> tämä on yleisesti ottaen haitallista, joskin ohjaava vaikutus tälläkin on (esim. jätehuolto, koulukyydit jne).

Jukka Ala-Mutka

Minulla on tässä vaaleissa yksi kynnyskysymys (alue) ja siihen ei ole kukaan isoista puolueista halunnut vastata. Ei edes lautakunnassa olevat? Kysymys on kaupungin perimästä tontinvuokrasta, prosessista ja avoimuudesta. Nyt en puhu sitä, että hinnat ovat jääneet jälkeen 50 vuodessa vaan siitä miten hintoja on nostettu juuri nyt 2015-2016 siis korotuksen päälle tulee 28% LISÄKOROTUS. Iso korotus tehtiin jo 2010-2015 (korotus monta sataa prosenttia). Kysymys ei siis ole vain tuosta 4% vaan myös tontin arvon määrittämisen kaavoista (kerrosalan laskeminen, tontin arvon valistuneet arvaukset, jne.) ja koko prosessista.

Olen kysynyt: (1) Miksi kaupunki nostaa hintaa 28% vaikka tonttien hinnat ovat laskeneet 6% vuonna 2015 ja pientalojen hinnat ovat myös laskeneet, (2) Miksi kerrostalon vs pientalon preemio on nyt kasvanut 76% (miksi nyt on rajusti nostettu pientalon vuokraa, mutta ei kerrostalon), (3) miksi tuodaan uusia kategorioita (mm. erotetaan omakotitalo ja paritalo, joita ei ole aikaisemmin ollut), (4) miksi tontinvuokran määrittämisen raportit ovat salaisia, miksi kaavoja, lähtötietoja ja laskentaperiaatteita ole julkistettu (avoin ja läpinäkyvä hallinnollinen käsittely?), (5) miksi kerrosalan laskennan kaavoja/sääntöjä ole julkistettu (avoimuus?), (6) miksi valtava byrokratia niin, että nyt pitää teettää tuhansien eurojen piirustukset, jotta vuokra saadaan määritettyä (ja vastuu/kustannus on vuokralaisen), (7) miksi luodaan vuokrasysteemi, jota ei pysty valvomaan (vaihtoehtona olisi digitaalinen, automaattisesti päivittyvä ja helpompi ratkaisu), (8) miksi samalla alueella toinen (jopa saman tulotason talous) saa tontinvuokrassa tukea 20% (1,81 euroa/m2), (8) miksi virasto ja apulaiskaupunginjohtaja Sinnemäki ei vastaa kysymyksiin, joita esitetty jo 4 kuukautta, (9) miksi virkamies kirjoittaa kirjeet sellaisella kielellä, että pitää olla rakennusalan ammattilainen, jotta siitä saa jotain selvää tai siis ei saa edes ammattilainenkaan ja (10) virastosta vastauksen antaa juristi, joka kirjoittaa kuten juristit eli sellaista, jossa vältetään tekemästä virkavirhettä. Ei siis vastaa kysymykseen. (11) Kun kaupunki asettaa yleisestä poikkeavia rasitteita/rajoitteita, miksi niistä ei saa korvausta kuten saat esim. alennusta vuokraan putkiremontin haitoista. Iso asia ja varsinkin Vihreät menee täysin virkamiesten toiminnan ja konsultin eli Catellan raportin taakse eikä kukaan sano mitään. Sinnemäki sanoi luottavansa virkamiesvalmisteluun ja raporttiin. Minä en. Nyt on paha tilanne, kun kukaan ei vastaa kysymyksiin...

Toimituksen poiminnat

Tämän blogin suosituimmat kirjoitukset