*

Amos Ahola Kohtuus kaikessa, kohtuudessakin.

Missä olosuhteissa kiinteistöveron voi vyöryttää vuokriin?

  • Pitävätkö muurit ihmisiä sisällä, vai ulkona? (kuva: Wikipedia)
    Pitävätkö muurit ihmisiä sisällä, vai ulkona? (kuva: Wikipedia)

Teknisen vian takian lentokoneen WLAN oli nurin, joten ajan kuluksi sain tuhottua viidenneksen Kahnemanin kirjasta Thinking, Fast and Slow, elokuvan The Man Who Knew Infinity, sekä tilkan valkoviiniä. Tämä yhdistelmä herätti ajatuksia taloustieteestä.

Fyysikot osaavat kertoa, että vesi kiehuu sadassa asteessa ja jäätyy nollassa. Tämän lisäksi Englannin kuningatarkin  (Telegraph, 05.11.2008) tietää, että siinä missä fyysikot kykenevät ennustamaan ja todistamaan gravitaatioaaltojen olemassaolon (wikipedia), mainstream-taloustieteilijät eivät kyenneet näkemään talouskriisin tsunamia siinä vaiheessa kun vesi vetäytyi rannalta, tai edes siinä vaiheessa kun ensimmäisen uhrin jalat kastuivat. (The Guardian 13.12.2012)

Jäin miettimään Tuukka Saarimaan kirjoitusta kiinteistöveron noston vaikutuksesta vuokratasoon (Vatt.fi, 17.10.2017), ja sitä seuranneeseen väittelyyn eräissä sosiaalisen median kanavissa.

Sillä ymmärryksellä mikä minulla on, niin ns. kadunmiehet olivat intuitiolla oikeassa (vaikkeivat tienneet miksi, eivätkä osanneet sitä selittää), ja taloustieteeseen perehtyneet rationaalisella päättelyllään väärässä (ymmärtämättä miksi yleinen teoria ei täysin päde) – kiinteistöveron korotus voi mielestäni siirtyä vuokriin, ainakin osittain.

Eräs selittävä tekijä asian monimutkaisuudelle löytyy Osmo Soininvaaran kolumnista "Miksi maapohjan kiinteistöveron korotus ei siirry vuokriin" (Soininvaara.fi, 28.10.2017)

”Vaikka yksittäinen vuokranantaja ei voikaan nostaa vuokraa, kaikki voivat nostaa sitä yhtä aikaa, koska silloin asukas ei voi valita halvempaa asuntoa. Kiinteistöveron korotus on signaali nostaa vuokraa yhtäaikaisesti.

Tämä pitäisi paikkansa, jos Helsingin ympärillä olisi muurit, eikä kukaan voisi muuttaa sisään eikä ulos. Tosiasiassa kunnan rajan yli muutetaan tuhansittain joka viikko. Huomattavasti useampi pyrkisi muuttamaan Helsinkiin, ellei asuminen olisi kaupungissa niin kallista​.”

Soininvaara todennäköisesti intuitiolla raapaisi dilemman ratkaisua, mutta kuinka korkeita muurien pitäisi tarkalleen olla, ja missä niiden pitäisi tarkalleen sijaita? Voiko kaavoitus ajaa saman asian kuin muurit?

Koen (edelleen, AA 19.09.2015), että taloustieteen on syytä reformoida itsensä – sen lisäksi, että taloustieteilijät pohtivat onko x mahdollista vai ei, niin kannustan heitä pohtimaan (ja todistamaan!), että missä olosuhteessa x on mahdollista.

Tähän Saarimaan kirjoitus (otsikko: "Milloin veron voi vyöryttää eteenpäin?") tavallaan pyrkikin, mutta se trivialisoi asiaa liikaa tehden oletuksen, että veronkorotus ei voi aiheuttaa markkinahäiriötä joka synnyttää sanattomalla sopimuksella tilapäisen kartellinkaltaisen tilan, jossa kaikki alueen vuokranantajat nostavat vuokria veronkorotuksen verran.

Siipä esitän haasteen kaikille taloustielijöille, sekä sellaisiksi identifioituville:

”Missä olosuhteissa vuokranantajat voivat siirtää kiinteistöveron korotukset vuokriin, eli mitkä muuttujat vaikuttavat asiaan ja miten?” Jos pääsette tästä yksimielisyyteen, niin voimme ehkä välttää seuraavan talouskriisin.

Esim. asuntotuotanto on varmasti tälläinen muuttuja - asuntotuotannon ollessa nolla, vero on helpompi siirtää vuokriin, kun taas asuntotuotannon ollessa ääretöntä veroa ei mitenkään voi siirtää vuokriin.

Toinen olennainen muuttuja on asukkaiden maksukyky - vallitsevan sosiaaliturva & asumistukijärjestelmän puitteissa sekään ei  välttämättä muodosta estettä.

 

Kirjoittaja on Liberaalipuolueen Helsingin piirin puheenjohtaja ja varavaltuutettu, joka tuntee yhden baarin, jossa fysiikka on helppoa.

PS. Kolme toisilleen tuntemanta tuttuani kehotti minua lukemaan kirjan Thinking, Fast and Slow. Kiitos teille siitä, kirja on mielenkiintoinen.

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

0Suosittele

Kukaan ei vielä ole suositellut tätä kirjoitusta.

NäytäPiilota kommentit (8 kommenttia)

Käyttäjän vturunen kuva
Ville Turunen

Olennaista tässä on ymmärtää, että asuntojen tarjonta on hyvin joustamaton. Jos esimerkiksi leivän myyminen ei leipomon mielestä lyö leiville, leipomo yksinkertaisesti vain lopettaa leipomisen ja sitä myötä loppuu kulungitkin. Mutta vuokranantaja ei voi oikein tehdä samoin: jos vuokranantaja ei laita asuntoaan vuokralle, hän ei saa yhtään mitään, mutta raha on kiinni asunnossa. Vuokraamisen lopettaminen ei oikein ole vaihtoehto.(Asunnon voi yksittäinen vuokranantaja tietenkin myydä, mutta joku toinen sen ostaa ja laittaa vuokralle tai muuttaa itse siihen asumaan) Kun tarjonta ei pääse vähenemään, ei oikein hintakaan pääse nousemaan. Kulutustavaroissa asia etenee juuri niin, että kustannusten noustessa tuottajat sopeutuvat tilanteeseen ajamalla heikointen kannattavaa toimintaa alas tai heikoimmat yritykset tekevät konkurssin.

On asia tietenkin myös toisinpäin. Eli kysynnän lisääntyessä vuokraa voi rauhassa nostaa, vaikka kustannukset olisivat pysyneet samana. Itse asiassa voi kysyä näinkin päin: jos kerta viime vuosikymmenen aikana vuokrat ovat nousseet selvästi nopeammin kuin suorat kustannukset, niin miksi ihmeessä ei myös kustannukset voi nousta vuokria nopeammin? Kun vuokrataso mitä ilmeisimmin ei riipu kustannuksista.

Kannattaa myös huomata, että asiasta on meteliä pitäneet lähinnä asuntojen omistajat ja heitä lähellä olevat tahot. Jos korotuksen kiinteistöveroon kerta saa ongelmitta vuokraan, tuskin asia heitä juuri kiinnostaisi ja takajalallaan olisivat vuokralaiset ja heitä lähellä olevat tahot.

Käyttäjän vturunen kuva
Ville Turunen

Käytännössä voi vuokrataso jonkin verran nousta, sillä osa yksityisistä vuokranantajista ei nosta vuokraan, vaan tyytyvät samaan rahaan kuin kymmenen tai jopa kaksikymmentä vuotta sitten. He voivat havahtua nostamaan vuokraa lähemmäksi markkinahintaa, kun yhtiövastike nousee. Ja yleensäkin jotkut vuokranantajat saattavat sitoa vuokran yhtiövastikkeeseen, mikä onnistuu, kun he muuten pyytävät alihintaista vuokraa.

Käyttäjän JuhaniVehmaskangas kuva
Juhani Vehmaskangas

Aina kun tehdään uusi vuokrasopimus niin siinä sovitaan myös vuokran määrä joten tuossa yhteydessä tuon veronkorotuksen voi sisällyttää vuokraan.

Yleinen käytäntö on, että vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin jolloin kiinteistöveron nousu ei voi suoraan vaikuttaa vuokran määrään.

Aikoinaan kun itse toimin vuokranantajana niin minulla oli tapana tehdä vuokrasopimukset siten, että vuokran määrä oli sidottu yleisten asumiskustannusten nousuun - suosittelen tätä tapaa vuokranantajille.

Käyttäjän viljoh9 kuva
Viljo Heinonen

Minulle on jokseenkin outo kysymys, saako kiinteistöveron nousun sisällytettyä vuokraan vai ei. Ehkä ei saman tien, mutta kun kaikessa liiketoiminnassa - myös asuntojen vuokrauksessa - on kysymys sijoitukselle saatavasta tuotosta, vaikuttaa kiinteistöveron taso vuokraan ilman muuta.

Juuri nousun hetkellä tilanne on usein se, ettei lisääntynyttä kulua voi heti vuokraan sisällyttää, kun vuokrasopimus estää sen. Sopimukset eivät kuitenkaan ole ikuisia. Niinpä seuraava vuokralainen ei saakaan samaa kiinteistöä enää vuokrattua samaan hintaan, eikä samakaan vuokralainen voi jatkaa asumista samalla vuokralla kuin vuokrasopimuksen irtisanomisajan.

Vuokran taso ei kuitenkaan ole suorassa suhteessa siihen, mitkä ovat asunnon pääoma- ja hoitokulut. Alueilla, missä asunnoista on pulaa, vuokrat nousevat huomattavastikin yli kulujen. Sivukylillä vuokralaista ei vastaavasti saa edes tappiolla. Hyvin harvat ovat sinne halukkaita pysyvästi muuttamaan. Vuokralaisten saantia haittaa sekin, että kiinteistöt ovat sivukylillä halpoja. Muuttajat ostavat mieluummin asunnon, kuin vuokraavat niitä käyttöönsä.

Tämä on peruskuvio. Vuokrat ja vuokra-asuntojen tuotot ovat korkeita asuntopula-alueilla. Vuokrat ja niiden puhdas tuotto alenee, mitä syrjemmälle mennään. On turhaa ajan hukkaa mietiskellä, mikä osuus vuokrissa on kiinteistöveroa, kun vuokratuotot ovat irronneet asuntojen kiinteistä- ja ylläpitokuluista ja noudattavat omaa kysynnän ja tarjonnan lakiaan.

Käyttäjän JpLehto kuva
Jp Lehto

Ei ole sellaisia markkinoita vuokra-asumisessa, että merkittävät määrät asukkaita voisi siirtyä halvempaan. Näin ei ainakaan kasvukeskuksissa.

Niten sitten yleensäkään perustellaan veronkorotuksia alueila, jossa kiinteistöjen arvot laskevat ja tuotot ovat huonot. Pakko on titenkin maksaa, vaikka kämpästä ei eroon pääsisikään.

No liberaalia himoverotusta.

Käyttäjän PahaLukki kuva
Juho Salo

Mun mielestä pääteema pitäisi olla maapohjan verotus ja nykyisenlaisesta rakennusneliökiinteistöverosta luopuminen. Eli rakennat 16-kerroksisen, niin per kerros maksat puolet siitä verosta kuin 8-kerroksinen, tai neljäsosan siitä mitä 4-kerroksinen, olettaen, että nämä talot ovat samalla alueella samankokoisella tontilla. Edullisuus perustuisi yhteisvaikutukseen rakentamisen halukkuudesta kalleimmilla maapohjan verotusalueilla, joka lisäisi tarjontaa, ja sitten siihen, että isommissa rakennuksissa olisi halpoja asuntoja vuokrattavana, joten ne pienemmät eivät voisi pyytää merkittävästi enempääkään vuokraa. Tietysti voi olla, että niiden pienempien suuremmat vuokrapyynnit sitten nostaisi niiden isojen talojen vuokrapyyntejä myös, mutta ainakin pikkuhiljaa tarjonta kasvaisi. Koska maksimiveron asettaisi maaneliöt, niin korkea rakentaminen voisi saavuttaa oikeasti edullisempaa asumista, eikä verottaja pystyisi helposti enää niiden asuntojen verotusta korottamaan. Riippuu tietysti miten maaneliön vero päivittyy.

Käyttäjän JpLehto kuva
Jp Lehto

. Eli rakennat 16-kerroksisen, niin per kerros maksat puolet siitä verosta kuin 8-kerroksinen, tai neljäsosan siitä mitä 4-kerroksinen, olettaen, että nämä talot ovat samalla alueella samankokoisella tontilla.

Aika keinotekoinen perustelu. Ihan yksinkertaisesti kaavoittamalla ja määrittämällä tontille tulevien talojen asuineliöt ja tyypit, niin päästään samaan ratkaisuun. Sekä rakentamattomia tontteja verottamalla estetään varastoon ostaminen.

Kiinteistövero vaikuttaa kaikin tavoin erittäin epäoikeudenmukaiselta. Eli omaan asumiseen tarkoitetun tönön vero jäisi korkeaksi, koska sillä maapohjalla on vain yksi asunto.

Johtaa aivan kohtuuttomiin tilanteisiin. Voi pakottaa ihmiset muuttamaan esim eläköidyttyään johonkin kerrostaloläävään. Ei helvetti. Ei se ole liberaalia. Se on kommunismia.

Ja miettikää vielä. Kaikkien paskaverojen jälkeen ihmiset ovat ottaneet lainaa ja maksaneet siitäkin veroa. Saavat kuin saavatkin tönönsä maksettua. Ja ei kun muka liberaalit verottavat sitä samaa verojen jälkeen säästettyä osuutta uudelleen ja uudelleen.

Kyllä tällaisella verolla voi olla ohjaavia vaikutuksia. Kuten sanot. Mutta helvetin epäoikeudenmukainen se on. Parhaiten verotuksen haitat poistuvat poistamalla vero.

Hyvin on akateemista poikien pohiskelut. Toivotan huonoa menestystä tulevissa vaaleissa.

Käyttäjän PahaLukki kuva
Juho Salo

Ymmärsit väärin. Koska maalla maa ei ole arvokasta, niin maavero ei ole korkea, tai sitä ei ole lainkaan. Eli maaveron idea on se, että nousee esim. 5- tai 10-vuoden tarkasteluperiodilla maan hintojen, vuokratason ja asuntojen hintojen mukaan. Eli kallis alue muuttuu kovemmin verotetuksi maaperäksi, koska useampi haluaa asua siellä. Pihtiputaan mummo ei maksaisi veroa sitä nykyistäkään määrää. Nykyjärjestelmähän on epäreilu, että kaupungissa voi olla neliötä rakennusta kohti sama vero, vaikka keskustan kämppä on paljon arvokkaampi ja halutummalla alueella, kuin joku perämetsän torppa. Verotuksen perusteet ovat paremmat kun se perustuu maan arvoon.

Jos haluat verrokkitilanteen, niin se on Lontoo, jossa ihmiset asuvat matalissa homeisissa taloissa, jotka maksavat 1 milj. euroa kappale, ja uusia ei saa rakentaa, ja sheikit ostaa taloja sieltä vain pitääkseen niitä tyhjillään, koska arvo nousee. Tätä tilannetta ei kaupungissa olisi, jos maavero pakottaisi sheikitkin vuokraamaan asuntonsa, ja myöskään asuntokuplaa ei koskaan muodostuisi, vaan "lisäarvo" katoaisi kuin pieru saharaan vastikkeisiin. Eli olisi vastuu tehdä omistamallaan arvomaalla jotain arvokasta, kuten liiketoimintaa, tai useita asuntoja. Kaikkihan kiteytyy siihen, että kaupunki on bkt-kone, ja kuten layout-suunniteltu tehdas, niin sorvin ääreltä ei varata tilaa pelkille kahvihuoneille, vaan itse tekemiselle. Kaupunki ei ole tehdas, eikä sitä oikeastaan pahemmin suunnitella. Mutta jotta markkinat rakentaisi sitä automaattisesti älykkäästi, niin pitäisi olla hinta sille, että seisoo keskellä tehtaan lattiaa. Ihan sama kuka kroisos sen tilan siitä on ostanut.

Toimituksen poiminnat

Tämän blogin suosituimmat kirjoitukset